Der in Österreich weit verbreitete Gebäudetyp „Gründerzeithaus“ prägt das Straßenbild. Vor allem in Wien wo es rund 35.000 Gebäude mit dem Baujahr vor 1914. Die Gründerzeithäuser stellen damit rund ein Drittel des Wohngebäudebestands dar und beherbergen rund ein Viertel aller Wiener Wohnungen.
Die Projektentwicklung von Bestandsgebäuden, im speziellen von typischen Wiener Zinshäusern, ist eine herausfordernde Aufgabe mit dem Ziel, kulturelle, städtebauliche Aspekte mit den modernen Ansprüchen der Immobilienbewirtschaftung und der Nachhaltigkeit des Bauens in Einklang zu bringen.
Rund 40 Prozent der Gründerzeithäuser sind aktuell sanierungsbedürftig, 85 Prozent des Gebäudebestandes aus dieser Zeitepoche ist nach wie vor hinsichtlich Dachgeschoss unausgebaut. Hier steckt ein hohes Potential an innerstädtischen Freiflächen, Möglichkeiten zur Erhaltung von volkswirtschaftlicher Bausubstanz und thermisch – energetischer Sanierung zum Schutz der Umwelt. Bei entsprechender Pflege gibt es keine Altersgrenze für die Bauten.
Das HRABAL DACHBODENPAKET ist eine interdisziplinäre Bestandsanalyse mit dem Ziel einer umfassenden Darstellung des Ist-Zustandes, Möglichkeiten der Revitalisierungen sowie, Prüfungen der Realisierbarkeit in technischer, wirtschaftlicher und rechtlicher Hinsicht. Ein Diagnosebericht, Projektentwicklungsrechnungen und Risikoanalysen bieten eine fundierte Entscheidungsgrundlage in einem sehr frühen Stadium.
Angebot / Leistungen / Übersicht
Hrabal Bestandsanalyse (Ist)
Die HRABAL BESTANDSANALYSE befasst sich mit der objektiven Beurteilung der Eigenschaften des Objektes. Ziel dieser Analyse ist die Herausarbeitung von entscheidungsrelevanten Faktoren, um die Risiken komplexer Projekte kalkulierbar zu machen.
Ganzheitliche Betrachtung und Interdisziplinarität sind die Basis für stichhaltige Konzepte bei der Entwicklung von nachhaltigen Lösungen.
Grundlage für eine interdisziplinäre Beurteilung bieten Konsenspläne, Objektbegehungen, Bebauungsbestimmungen, Mietzinslisten und ein eventueller vorhandener Energieausweis.
Technische Beurteilung
Die Schwerpunkte einer technischen Beurteilung werden bestimmt durch die Art des Gebäudes. Dabei verursachen ohne Zweifel typische Wiener Zinshäuser die umfangreichste Prüfung.
Grundsätzlich wird die Qualität der Beurteilung eingeschränkt durch die zur Verfügung stehende Zeit. Durch das Know-How von HRABAL ARCHITEKTUR und unserer Partner setzen wir uns zum Ziel, durch minimale Eingriffe einen maximalen Mehrwert für unsere Kunden zu schaffen.
Wir überprüfen Konsenspläne auf ihre Richtigkeit, richten ein genaues Augenmerk auf die üblichen Schwachstellen der altbauspezifischen Konstruktion wie Dach, Decken, Keller, Fassade und beurteilen den Zustand der technischen Gebäudeausrüstung
Als Resultat bieten wir Ihnen einen grundlegenden Überblick über den Zustand Ihres Gebäudes. Entsprechende Kennwerte, Flächenaustellungen und eine professionelle Dokumentation runden unser Leistungsbild ab.
Vermessung
Konsenspläne und auf Behörden aufliegende Unterlagen entsprechen oft nicht mehr dem tatsächlichem Bestand. Umbauten, Veränderungen und diverse Adaptierungen, die keinen Eingang in Dokumentation gefunden haben, erschweren die Erhebung einer aktuellen Bestandsaufnahme. Oft sind auch Pläne von Gründerzeithäusern aufgrund ihrer bewegten Geschichte nicht mehr vorhanden.
Wir erstellen Vermessungspläne und bringen die Dokumentation Ihres Portfolios auf Stand.
Ingenieurbefund
Wiener Zinshäuser oder sogenannte Gründerzeithäuser wurden überlicherweise nach tradierten Handwerksregeln gebaut. Dennoch gibt es Unterschiede in Qualität und Ausführung, abhängig für welche gesellschaftliche Bevölkerungsschichte sie gebaut wurden.
Ausreichend Sicherheit wurde durch die Überdimensionierung und der Überlagerung mehrerer Tragsysteme geboten, eine statische Bemessung erfolgte nicht.
Viele dieser Häuser haben mehr als 100 Jahre Dasein hinter sich, Sicherheitskonzepte bei der Tragwerksbemessung haben sich grundlegend weiterentwickelt und die Vereinheitlichung auf europäische Standards bergen zusätzliche Risken, die bei einem Sanierungsprojekt in Betracht zu ziehen sind.
Deshalb bieten wir Ihnen ein statisches Gutachten inklusive Probeöffnungen und Mauerfestigkeits-Analysen mit deren Hilfe wir genaue Aussagen über den Zustand und der Verwertbarkeit Ihres Gebäudes treffen können.
Energieausweis
Der „Typenschein“ für Ihr Gebäude, der sogenannte Energieausweis, ist notwendig bei behördlichen Bauverfahren wie Dachgeschoßausbauten, Sanierungen und Umbauten. Seit 2009 ist er auch bei Vermietung, Verpachtung und Verkauf auf Verlangen vorzulegen. Die Gültigkeit eines solchen Energieausweises beträgt in der Regel 10 Jahre.
Wir erstellen für Sie Energieausweise und erarbeiten im Zuge dessen kostengünstige Maßnahmen zur Steigerung Ihrer Energieeffizienz.
Hrabal Projektanalyse (Soll)
Die HRABAL PROJEKTANALYSE befasst sich mit der Projektentwicklung Ihres Zinshauses. Ziel ist die Erarbeitung eines Projektkataloges für einen geplanten Dachgeschossausbau.
Als Basis wird eine strategische Flächenanalyse erstellt. Das verantwortungsvolle Abschätzen von Flächen im Einklang mit einer maximalen Ausnutzbarkeit des Gebäudes ist ein komplexes Unterfangen.
Ausgewertete Flächen und Kennwerte bieten die Grundlage für die Erstellung eines Kostenrahmens gemäß ÖNORM B1801-1, der Ihnen im Rahmen des Projektkatalogs die wesentlichen Kostenträger transparent darstellt soll.
Weiters unterstützen wir Sie bei der Erstellung eines realistischen Projektablaufplans mit dem Ziel der Festlegung einer Vollverwertung des Zinshauses. Eine Markt- und Standortanalyse mit zu erwartenden Mieterlösen runden unser Leistungsbild ab.
Die Ergebnisse dieses Projektkatalogs sind die Basis für die Projektentwicklungsrechnung, die Ihnen fundamentale Daten zur Investitionsentscheidung liefert.
Nutzungsstudien
Auf Wunsch bieten wir Ihnen maßgeschneiderte Nutzungs- und Machbarkeitsstudien zur Verwertung Ihres Objektes an. Abhängig von Mikro- und Makrostandort ergeben sich daraus mögliche Projektlösungen und Verwertungen, die wir auswerten und gegenüber stellen.
Vorentwürfe
Optional zum Projektkatalog erstellen wir realisierbare Vorentwürfe und machen Visionen spürbarer.
Green-Building-Concept
In Verbindung mit dem Energieausweis beraten wir Sie bei der Erarbeitung von Lösungen hinsichtlich Energieeffizienz und Behaglichkeit.
Moderne Bau- und Energietechniken werden in einer frühen Phase aufeinander abgestimmt und auf das Wesentliche reduziert.
Ob Solar- oder Photovoltaik, Niedrigenergie oder Gebäudebegrünung, wir bieten Ihnen ein abgestimmtes System der Nachhaltigkeit über den Lebenszyklus hinaus, der Umwelt zu Liebe.
Hrabal Kostenanalyse (PE Rechnung)
Die HRABAL KOSTENANALYSE als Projektentwicklungsrechnung stellt alle erforderlichen Kosten der Revitalisierung des Zinshauses mit Dachausbau bis zum Fertigstellungstermin der geplanten Erträge bei Vollverwertung gegenüber. Diese Investitionsrechnung dient als Grundlage für die Entscheidung einer Projektinitiierung für private, öffentliche sowie institutionelle Anleger.
Bei der zentralen Frage, ob sich die Investition rechnet, werden verschiedene Strategien der Verwertung gerechnet und gegenüber gestellt.
Mit den gängigen Handwerkzeugen der Projektentwicklungsrechnung sollen die Strategien Vermietung und Verkauf durchleuchtet und dargestellt werden. Wir erstellen Finanzierungsszenarios in modellhaften Berechnungen, sowie Ergebniserwartungsrechnungen und Wirtschaftlichkeitsvorschauen auf Basis unserer Studien, fassen die Ergebnisse zusammen und geben eine Empfehlung ab.
Risikoanalyse
Optional bieten wir Ihnen zu einer kompletten Projektentwicklungsrechnung eine Risikoanalyse für das geplante Projekt. In diesem Szenario werden die ermittelten Werte, im speziellen die Gesamtinvestitionskosten sowie die Mieteinnahmen prozentuell verändert.
Daraus lässt sich das Risikopotential aufgrund unvorhergesehener Kosten und Markteinflüsse abschätzen. Zusätzlich können Aussagen über die Wirtschaftlichkeit des Projekts im Vergleich Kostenänderungen, anderen Nutzungenvarianten und anderen Projekten getätigt werden.
Referenzen (Auswahl)
- Dachausbau P., Wiener Neustadt, 1998
- Um- und Dachausbau L., Wiener Neustadt, 2000
- Dachausbau BG Babenbergerring, Wiener Neustadt, 2001
- Um- und Dachausbau Villa K., Wien XVIII, 2005
- Dachausbau H., Wien II, 2007
- Dachausbau Novoreal, Wien IX, 2009